В .Постников: Противостояние УК в суде на рубеже "ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ"

УК подает иск с требованием взыскать с Вас задолженность в сумме *** тысяч руб. Вы, разумеется, возражаете. При этом надо навязывать Возражения, как можно шире - на самых разных рубежах. надо что называется растаскивать ресурсы истца, вынуждать его тратить силы и время на обдумывание опровержения выдвинутых Возражений, а ведь УКи привыкли к быстротечных сражениям и легким победам.Так вот рубеж под названием "Общее собрание собственников", скорее всего, не превратится в главное поле битвы: как Бородинское сражение. Но свою наглость и напор противник может утратить, а Вы можете овладеть инициативой.ИТАК Сначала уясним ПРАВОВУЮ ОСНОВУЗаконом определено, что решение ОСС помещений становится обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании, только в том случае, если такое решение принято- во-первых, "в установленном настоящим Кодексом порядке, (ч.5 ст. 46 ЖК РФ)- во-вторых, "по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания" (ч.5 ст. 46 ЖК РФ).Поэтому прикидываем план действий- надо вынудить противника представитьт протоколы собраний, как минимум, последнего- а как только можно будет взять в руки протокол, то уже можно считать, что представлено доказательство того, что собрания проводились с нарушением порядка, прописанного в ст. 45 ЖК РФ (процитируем извлечения из этой статьи): "3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов…»«4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.»«5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;4) повестка дня данного собрания;5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться".Типичные нарушения связаны с кворумом и уведомлением.КВОРУМ. Кворум по ч. 3 ст. 45 определяется с учетом ч. 3 ст. 48 ЖК РФ: "Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме". Поэтому средством доказывания кворума является Реестр участников собрания с указанием площади принадлежащих каждому участнику собственности, в котором имеется проверка: сумма площадей превышает половину площади дома. Отсутствие Реестра или необеспечение критерия является доказательством нарушения установленного в законе порядка проведения собрания.Не очень понятно? Покажем на примере, В доме 100 квартир, 20 площадью 50 кв м, 60 - 100 кв м, и и 20 - по 200 кв м. Если за один голос считаем голос представителя 50-метровки, то у каждого собственника 100 метровки будет 2, а у 200м - 4 голоса, Все это надо подсчитывать в протоколе. Против каждого участника собрания надлежит зафиксировать - сколько голосов у него. И квроум опредяется суммированием долей. . ПОВЕСТКА и УВЕДОМЛЕНИЕ. Соблюдение установленного в законе порядка в части формирования повестки дня проверяется на соответствие подготовки собрания требованиям, указанным в ч.4 и ч:5 ст.45 совместно с ч.2 ст.46 ЖК РФ: "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания". Доказывается соблюдение порядка реестром почтовых отправлений за 10 дней до даты проведения собрания в адрес каждого собственника. Как правило: управляющая компания ссылается на развешивание объявлений у подъездов. Такое доказательство можно было быть принятым только при наличии решения Общего собрания собственников о таком способе информирования собственников.ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ по вопросам, не входящим в компетенцию ОСС (ТАРИФ и СМЕТА) Закон жестко ограничивает компетенцию собрания - в ч.2 ст. 44 ЖК РФ общему собранию собственников разрешено принимать решения о реконструкции многоквартирного дома, об использования земельного участка, о передаче общегом имущества собственников в аренду и по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников в других разделах Кодекса. Такой вопрос замечен в ч.7 ст.156 ЖК РФ:" Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья ..., определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме ... Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год".Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ ОСС вправе определить "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения", но никак не "тариф".Попутно отметим: Общее собрание членов ТСЖ также лишено права принимать решения в отношении "тарифа" - ч.8 ст. 156 ЖК РФ такому собранию можно определить "размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества ...". Но ни о каких тарифах на жилищные услуги в домах, где управление осуществляется управляющей компанией или ТСЖ, в законе нет речи.Вообще субъектом права принятия тарифов является орган местного самоуправления и только в отношении тех домов, жителями которых не принято решение о выборе способа управления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ), Но рассматриваемый дом к такой категории не относитсяМожет возникнуть вопрос, а как же определять искомые "размеры платы"?Из литературы известно, что мошенники это делают через "тариф": умножением "тарифа"на площадь дома определяется размер платы за дом в целом, а умножением на площадь квартиры - размер платежа одного собственника.Но жилищное законодательство такой путь отвергает. Из ч. 1 ст. 137 ЖК РФ следует, что "размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме" устанавливается " НА ОСНОВЕ принятой сметы доходов и расходов на год". Если записано - применить тариф городской - это значит, такое решение ничтожно, Только на основе принятой сметы. Сначала принимается смета! Принимается собранием! Если обозначить "расходы" через Рсх, а доходы - через Дхд, то искомый размер платы за дом в целом (Хдом) определится в виде разницы Хдом = Рсх - Дхд, а размер платежей с одной квартиры (Хкв) устанавливается через долю квартиры в общей площади дома Хкв = (Рсх - Дхд) х Пкв/Пдома, здесь Пкв - площадь квартиры, Пдома - площадь дома.Общее собрание собственников должно сначала принять смету, Именно при обсуждении такового вопроса происходит "уторговывание" по каждой статье. А при определении размера платы никаких дискуссий не происходит. Простым арифетическим действием - от расходов вычитают доходов от сдачи в аренду помещений или земельных участков и доходов от рекламодателей. Получится требуемый размер платы по дому.Попутно отметим, что такой же путь определения размеров обязательныъхх платежей предусмотрен для членов ТСЖ: сначала "утрясается" смета доходов и расходов, после чего производятся разница между расходами и доходами "раскидывается" по членам ТСЖ пропорционально долям в общей площади. И что важно: никакие "тарифы" не требуется. Тем более, что они вне рамок закона). Для ТСЖ порядок определения платы определяется ст. 137 ЖК РФ, в которой закреплено право ТСЖ- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели (п.2)- устанавливать НА ОСНОВЕ принятой сметы доходов и расходов на год товарищества РАЗМЕРЫ платежей и взносов для КАЖДОГО собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.3).На основе означает, что сначала принимается СМЕТА - и лишь после того устанавливаются размеры обязательных платежнй и взносов, но порядковые номера вынесенных на Общее собрание вопросов повестки дня - как правило - свидетельствуют о нарушении установленного правила, обычно принимается "тариф", а полсе подгоняется под тариф СМЕТА."В обязанности правления товарищества собственников жилья входят: ...составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения" (п.3 ст. 148 ЖК РФ). Поэтому в случае спора с ТСЖ надо требовать представления доказательств того, что такое заседание правление состоялось, что СМЕТА разбиралась постатейно. Отсутствие протокола заседания правления с вопросом "составление сметы доходов и расходов на год" указывает на нарушение правлением своей обязанности,У Общего собрания нет права рассматривать вопрос о СМЕТЕ, если правление не принимало решения вынести такой вопрос на Общее собрание. А ч. 2 ст. 149 ЖК РФ права председателя правления ТСЖ весьма ограничены, во всяком случае такому должностному лицу не предоставлено права выносить на Общее собрание вопроса о СМЕТЕ без предварительного рассмотрения этого вопроса на заседании правления. И вот теперь подведем итоги изучения правовой основы. "Кворум", "Уведомления", "Повестка", буквальное соответствие повестки дня "Компетенции", "Тарифы", "Смета" - все это своеобразные "гранаты", а начинить их мы в состоянии материалом, взятом из протокола общего собрания - то ли собственников (если управляющей организацией является управляющая компания), то ли собрания членов ТСЖ (если дом управляется ТСЖ). Но для этого нам позарез нужен протокол собрания, на котором утвержден "тариф". Надо, что наш процессуальный противник не только дал нам эту "пороховую начинку", но приблизился на расстояние броска "гранаты". Отсюда тактика - не подавать вида, для чего нам нужен протокол. Суд иногда чинит препятствия в получении протокола. В таком случае итог судебного разбирательства не оставляет никаких сомнений. Приходится идти на открытое противостояние с судом, разумеется в рамках закона и приличий.ТАКТИКА1, Настоятельно просим предоставить протокол общего собрания, на котором принято решение о РАЗМЕРЕ ПЛАТЫ за содержание. Встаем и падаем! Будет протокол - будет шанс защитить свои имущественные интересы. Не будет - считай все пропало! 2. С появлением протокола не спешите. Вспомните, как кошка играет с пойманной мышкой. Уважаемый суд, разрешите задать вопрос - Что еще у вас? - Вот в протоколе записано : кворум имеется, а сколько человек присутствовало, не вижу? - Вот же написано 60%, кворум имеется - Не пойму 50% чего именно?- Количества собственников - а от кввртиры №1 был кто-то? - Не знаю - а от каких были представители? А как их фамилии? А где Реестр участников? А как вы определяли кворум?...... Тут пойдет рассказ вашего процессуального противникаПосле чего вы заявляете, никакого кворума не было, кворум опредяляется - цитируете - вот так3.Потом вопросы - по инициатору собьрания- по Уведомлению - заказным письмом- ао срокам уведомления - 10 дней- и так далее - по всей программе